【2026年版】不動産価格は今後どうなる？都心の最新状況とあわせて詳しく解説

マンション価格の上昇が止まりません。都心では中古でも売出価格が1億円を超えることも珍しくなく、消費者の購買意欲を下げる要因になっていることでしょう。

しかし2026年に入って、いくつか変化が起きつつあります。

ここでは首都圏や都心部のマンションを中心にどのような変化が起きているのか、購入にあたって意識したい経済指標などについて解説します。

• 首都圏の中古マンション価格、足下では変化の兆し
• 若者の住宅取得率が上昇？
• 注目すべき経済指標

首都圏の中古マンション価格、足下では変化の兆し

まず、首都圏マンションの価格や流通の推移を見てみましょう。

特に中古マンションについて興味深い統計があります。東日本レインズが公表している2026年2月度の概況によると、1㎡あたりの単価は下のように推移しています。

ここでいう「新規登録」とは、市場に新しい物件がどのくらい増えたかを指すものです。

注目したいのは「成約単価」です。

特に個人売買のときに多いと考えられますが、マンションの場合、売り手には「この値段で売りたい」、買い手には「この値段で買いたい」と仲介業者を通して交渉が行われることがしばしばです。筆者にも経験があります。

マンションの売り出し価格こそ大幅な上昇を続けていますが、成約単価は上昇が止まり、むしろ下がっていきそうな雰囲気さえあります。それに合わせるように新規登録物件の価格も若干、下げに転じています。つまり「値引き」をして売っているということです。

周辺物件への注目の高まり

次に、東京23区と周辺地域での成約率についてみてみましょう。

2026年2月度の調査によると、東京都区部での成約中古マンションの件数は対前年比で減少していますが、周辺地域、特に埼玉県で成約件数が大幅に伸びています。

物件価格の高すぎる都内での購入を諦め、近隣の県に住まいを求めた結果と考えられます。

海外マネーの流入が弱含みに

また、このような指摘があります。

ロイター通信の3月24日の報道は、湾岸エリアを主に扱うFJリアルティの見解として、高市政権の態度が一因になっていると伝えています。*1
外国人による不動産取得の規制検討や、外国人の在留資格の一つである経営・管理ビザの要件厳格化が、その要因であるとしています。
また東京都千代田区は再開発事業で開発されたマンションについては、原則5年間の転売禁止を打ち出しています。

FJリアルティによれば、湾岸エリアの中古マンション市況は、平均成約価格が2026年1月に前月比0.6%安となり、1坪あたり688万円と5カ月ぶりにマイナスに転じています。
とりわけマンション価格の上昇を一部けん引してきた中国人を中心とする海外投資家や、日本に住む実需目的の外国人による購入が減少してきたといいます。

価格だけを見ると驚くような高値が続いているものの、実際のところは交渉などによって提示されている値段通りではない可能性がある、というのはおさえておきたいポイントです。
売り手もなるべく早く売ってしまいたいものです。その気持ちとの駆け引きです。

若者の住宅取得率が上昇？

こうした中、29歳以下(2人以上世帯)の持ち家率が過去最高になっている、という事実もあります。*2

総務省によれば2025年、2人以上世帯で世帯主年齢29歳以下の持ち家率は、比較可能な2000年以来最高の40.7%にのぼっています。

どのような若者が住宅の購入に走るのか。
それは、この先も値上がりが続くと考えている人たちです。

「早く買わないと家を持てなくなる」といった一種の恐怖感を持っているようだ、という指摘があります。他には、「この世代は大きな住宅価格下落を体験していない。マンション購入者は『一生住む家』より、将来の売却も視野に入れて動いている」といった見方もあります。
将来、子を持って手狭になれば、「その時には値上がりしているはずなので売却し、次の住まいの原資にする」とも考えているのです。
実際、住宅価格の値動きはそのようなシンプルなものではなく、どこまでも上がり続けることは考えづらいのが現実です。

その一方で、共働き世帯が増え、夫婦で借りる「ペアローン」や「連帯債務」のローンが普及し、35年程度が一般的だった最長返済期間を50年とする金融機関も増えています。こうした変化もまた、若者の住宅購入を後押ししているのかもしれません。

注目すべき経済指標

さて最後に、今後の住宅価格について、これだけで正確な予想ができるわけではありませんが注目したい経済指標をご紹介します。

地価公示

国土交通省が毎年3月に、その年の1月1日時点での標準的な土地の価格を公表するものです。似た言葉に「路線価」がありますが、こちらは税金の計算に使われる数字で、地価公示は実際の取引基準として示されるものです。

マンションの建築にはまず土地の取得が必要ですし、地価は物件の価格にも反映されます。想定する地域の地価がどのように変化しているかを調べるのは、物件価格を近隣の他地域と比較するひとつの指標になるでしょう。

政策金利

次に気になるのが、日銀の利上げです。

日銀は物価上昇率がゼロに戻る可能性は低いとの認識を示し、今後も段階的に政策金利を引き上げていく姿勢を示しています。*3
2025年12月の金融政策決定会合では0.25%の利上げを決定し、政策金利を0.75%程度と30年ぶりの水準に引き上げました。今後さらなる金利の引き上げも考えられます。

政策金利の変動は、もちろん住宅ローンの金利にも影響します。

みずほ銀行は住宅ローンの変動金利を2026年4月から0.25%引き上げました。これにより金利基準は年3.125%となります。*4
三菱ＵＦＪ銀行、三井住友銀行はすでに3月から同じ水準に引き上げています。今後、さまざまな銀行がこれに追随すると考えられます。

金利固定の「フラット35」も金利の上昇が続き、取扱金融機関が提供する最も多いパターンは、2026年4月では年2.490%〜2.600%となっています。*5

日銀の動向によっては、変動金利が良いのか固定金利が良いのかという議論も変わっていくかもしれません。

本コラム執筆時点における情報に基づいて作成しておりますので、最新情報との乖離にご注意ください。
本コラムの内容は、特定の金融商品やサービスを推奨あるいは勧誘を目的とするものではありません。
最終的な投資判断、金融商品のご選択に際しては、お客さまご自身の判断でお取り組みをお願いいたします。

出典
*1 ブルームバーグ 「都心中古マンション価格が頭打ち、投資マネー撤退や実需層に変化」
*2 日本経済新聞 「住宅高騰下、20代の持ち家率が最高　にじむ早期取得の焦り」
*3 日本経済新聞 「中古マンション市場、日銀利上げ継続なら影響は？」
*4 朝日新聞デジタル 「3メガの住宅ローン変動金利が平均1%超　4月からみずほも引き上げ」
*5 住宅金融支援機構 「金利情報」